Milliyet'ten Prof. Dr. Erol Ulusoy, konuya ilişkin merak edilen tüm soruları yanıtladı;
Kira depozitosunun miktarı doğrudan kira bedeli ile bağlantılı. Kira bedeli ‘aylık net’ ne kadarsa, onun 3 katı kadar depozito talep edilebilir. Net üç aylık kira bedelini aşacak şekilde depozito talep edilemez.
NEDEN DÖVİZ YOK?
13 Eylül 2018’de yayımlanan 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye’de yerleşik kişilerin Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirtilen haller dışında kendi aralarındaki her türlü gayrimenkul kiralama sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaktır.
Peki kira depozitosu? Kira depozitosu da döviz üzerinden ödenemez. Çünkü 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı sadece kira bedelinin değil, sözleşmeye dayalı olarak ödenmesi gereken kira depozitosunun da döviz üzerinden kararlaştırılmasını yasaklıyor.
Aslında, kira bedelinin döviz üzerinden kararlaştırılması kiracı lehine iken, kira depozitosunun döviz üzerinden ödenmemesi kiracı aleyhine oldu. Çünkü, şu andaki bölgesel aşırı kira yükselmeleri hariç, normalde döviz artış oranı, kira artış oranından daha yüksektir.
Öyle ki, başlangıçta bir aylık kira bedeli üzerinden hesaplanan kira depozitosu, kira sözleşmesinin sonunda bir bakmışsınız, iki aylık kira bedeline denk geliyor. Kira güvencesi, nakit para yerine teminat senedi, menkul kıymetler, örneğin hisse senedi, tahvil, banka bonoları, hatta sukuklar da verilebilir.
Ancak nakit para yerine depozito olarak verilen teminat senedinin veya menkul kıymetlerin meblağlarının ve bedellerinin de en fazla üç aylık kira bedeli kadar olması gerekir. Kira bedeli aylık 10 bin TL ise en fazla 10 bin TL tutarında hisse senedi verilebilir.
ELDEN ÖDEME ZORUNLU DEĞİL
Kira depozitosunun, sözleşmede kiralayana elden verileceği veya kiralayanın banka hesabına yatırılacağı yazılı olsa bile, kiracının bunu yapması zorunlu değildir.
Kiracının zorunlu olduğu husus, depozito nakit para olarak kararlaştırılmışsa, bir banka hesabına, kira depozitosu hesabı olduğu belirtilerek, vadeli bir tasarruf mevduatı hesabına yatırılması yeterlidir. Hesabın vade süresi kira sözleşmesinin süresi kadardır.
KATILIM OLUR MU?
BDDK’nın ilgili Yönetmeliği gereği, vadesinde çekilmeyen hesaplar, aynı vade ile yenilenmiş sayıldığından, kira depozitosu hesabının vadesi de aynı süre ile yenilenir.
Türk Borçlar Kanunu md 342, vadeli tasarruf hesabından söz ettiğinden, kira depozitosunun katılım bankaları vadeli katılım hesaplarına yatırılması mümkün değildir. Keza katılım bankalarının hesap türleri, katılım hesabı ve özel cari hesap olmak üzere iki türlü olup, vadeli tasarruf hesapları, sadece mevduat bankalarında açılabilmektedir.
Kiracı, depozito olarak senet, kıymetli evrak, menkul kıymet kararlaştırılmışsa, kiraya verenin onayı olmaksızın geri alınmamak üzere, bir bankaya depo edilmesi ve kiralayanın izni olmadan kiracıya geri verilmemesi gerekir.
NAKİT PARA VERİLİYORSA VADELİ HESABA YATACAK
Kira depozitosu nakit paradan ibaret ise, kiracı adına açılacak vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Bu pratikte şu demektir; kiracı kira depozitosunu kiralayana ödemez. Artık ev veya iş yerini kiraya verene elden ve nakit olarak kira depozitosu ödeme dönemi bitmiştir.
Kira depozitosu ödenmesi kararlaştırılmışsa, kiracı doğrudan bunu kendi adına açtıracağı bir vadeli mevduat hesabına yatırır. Ancak bu hesabın özelliği, hesap kiracı adına olsa da, kiracının kiralayanın onayı olmadan hesaptaki parayı çekememesidir.
MUTLAKA YAZILMALI
Ama her şeye rağmen kira depozitosu kiralayana verilecekse, o zaman kira sözleşmesine, örneğin 3.000 TL gibi, depozitonun tutarını değil, kaç aylık kira bedeli karşılığı olduğunu yazın.
Bu şekilde depozitonuz da kira sözleşmenizin sonundaki aylık kira bedeli ile eşitlenmiş olur. Aksi takdirde depozito sabit kalmış, aylık kira bedeli yıllık kira artışlarıyla yükselmiş olur.
Hemen belirtmeliyim ki, tasarruf mevduatı hesabı, Bankacılık Kanunu’na göre sadece gerçek kişiler adına açılır. Tüzel kişiler, örneğin bir şirket asla tasarruf mevduatı hesabı açamaz. Oysa özellikle AVM’ler düşünüldüğünde, buraların kiracılarının çoğunlukla şirketler olduğu görülür.
MENKUL KIYMETSE?
Şirketler vadeli tasarruf mevduatı hesap sahibi olamayacaklarına göre, yasadaki diğer güvence türü olan menkul kıymetlerden birisinin bir bankaya depo edilmesi olanağı tek çözüm yoludur. Ya da genişletici yorum yapılarak, kiracı eğer bir şirket ise, kira depozitosunun “tasarruf” değil, “vadeli bir hesaba” yatırılması olanağının sağlanmasıdır.
Kira güvencesi hesabının genel özellikleri şöyle: Hesap kiracı adına açılmakla birlikte, hesapta mutlaka kiralayan da gösterilmeli. Aksi takdirde 'güvence'den söz edilemez. Bankaya kira sözleşmesinin ibrazının gerekip gerekmeyeceği net değildir.
BANKA NE ZAMAN VE KİME ÖDEME YAPAR?
Banka, kiralayana karşı bir sorumluluğunun doğmaması için, kira depozitosu hesabındaki parayı kiralayanın izni olmadan kiracıya ödememelidir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ayda kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü.
Burada kiraya ev sahiplerinin dikkat etmeleri gereken bir durum, kira sözleşmesinin süresi bitmesine rağmen tarafların kira ilişkisini sona erdirmemeleridir. Çünkü böyle bir durumda kira sözleşmesi yasa gereği belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelir.
Bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiği bildirilmezse, bankanın kira sözleşmesinin kendisine bildirilen süresi bittikten 3 ay sonra kira depozitosunu kiracıya ödemesi, böylece kiralayanın kira güvencesinden mahrum kalması riski vardır.
Bunun önüne geçmek için, kiralayanın bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiğini bildirmesinde yararı vardır. Aksi takdirde kiracı depozitoyu bankadan çeker, ev sahibinin kira güvencesi ortadan kalkar.
