MUHARREM KAZER-GÜNBOYU
Kat irtifakı bulunmayan ya da iskanı alınmamış olan binalarda yer alan daireler halk arasında arsa tapulu ev olarak adlandırılıyor. Aslında arsa tapulu kavramı hisseli tapuyu ifade ediyor. Arsa tapulu bir konut satın aldığınızda aslında daire değil, binanın yapıldığı arsadan bir pay satın almış oluyorsunuz. Bu tarz daireler tapu kayıtlarında yer almıyor. Bunun yerine binadan daire satın alan herkes tapu kayıtlarında arsa hissedarı olarak görünüyor. Bu durum bina için kat irtifakı ve iskan alınana kadar devam ediyor. Binanın kurallara uygun olarak inşa edildiğini gösteren iskan belgesinin alınması ise ciddi sıkıntıların ortaya çıkmasına neden oluyor.
Resmi olarak arsa tapulu mülk ,hisseli tapu çeşidi olarak karşımıza çıkıyor. Yani arsa tapulu bir mülk aldığınız zaman, hisseli tapu çeşitleri alış oluyorsunuz. Bu da demek oluyor ki, iskanı yapılmamış ve kat irtifakı bulunmayan bir yapıdan tapu almış oluyorsunuz. Bu tapu çeşidi tapu kayıtlarında görünmeyen bir tapu biçimidir. Tapu kayıtlarını incelediğiniz zaman siz ve diğer arsa tapulu sahipleri, belirli oranda pay almış toprak sahipleri olarak görünürsünüz. Kat mülkiyetli tapulu dairelerin büyüklüğü, kapı numarası ve kaçıncı katta olduğu gibi ayrıntılı tüm bilgileri tapu kayıtlarında yer alıyor. Bu dairelerin mülkiyetinin kime ait olduğu resmi olarak tasdiklenmiş oluyor. Ev kredisi ise ancak bu tarz daireler için söz konusu. Evi satın aldıktan sonra kiralamak ve satmak gibi işlemler sadece mülk sahibinin tasarrufunda oluyor.
Arsa tapulu konutta ise herhangi bir kayıtlı daireden söz etmek mümkün olmuyor. Bina tamamlanmış ve dairede oturmaya başlamış olsanız bile tapu kayıtlarında dairenin sahibi değil, arsanın hissedarlarından biri olarak görünüyorsunuz. Doğal olarak alım satım işlemlerinde diğer hissedarlardan onay almak gerekiyor. Çoğu banka tarafından arsa tapulu daireler için ev kredisi kullanım hakkı da tanınmıyor. Arsa tapulu daire satın alırken ya da satarken arsa tapu harcı ödemek gerekiyor. Hem alıcı hem de satıcı tarafından ayrı ayrı satış bedelinin %2 oranı olarak ödenen arsa tapu harcı, vergi dairesine yatırılıyor. Arsa tapu masrafı olarak da bilinen arsa tapu harcı kolaylıkla hesaplanabiliyor. Arsa tapu harcı hesaplama işlemi için alıcı ve satıcının paylarının toplamı olan satış bedelinin %4’lük oranı baz alınıyor.
Arsa tapulu ev satın aldığınızda bu, kat mülkiyetli tapuya geçemeyeceğiniz anlamına gelmiyor. Kat irtifakı ve iskan alımı gibi gerekli işlemler tamamlandıktan sonra arsa tapulu daireleri kat mülkiyetli tapuya dönüştürmek mümkün. Eğer arsa tapulu bir ev satın almayı tercih ediyorsanız dikkat etmeniz gerekenler şöyle sıralanıyor:
İnşaatı gerçekleştirecek müteahhit ve firmanın geçmiş projelerini inceleyerek güvenirliğini teyit edin,
İnşaat alanının konut yapımına uygun olduğundan emin olmak için tapu kayıtlarını ve imar planını inceleyin,
İnşaat firmasıyla yapacağınız sözleşme şartlarını iyice okuyun ve tüm ayrıntıların sözleşmede yer aldığından emin olun,
Sözleşmeyi noter huzurunda imzalamaya dikkat edin.
ARSA TAPUSU NEDİR?
Arsa tapusu, arsa tapulu sahiplerinin yani toprak hissedarlarının sahip olduğu tapu çeşididir. Kat irtifakı olarak da karşımıza çıkan arsa tapusu, daire, arsa, bağ ve bahçe gibi alanlarda kullanılır. Tapuya kayıtlı olan bu arsa biçimi, arsa tapuludan bazı farklara sahiptir. Bina iskanı alındıktan ve kat irtifakı oluşturulduktan sonra verilen bu tapu biçiminde, alanın metrekaresi değil konut başıma düşen arsa miktarı esas alınır. Bu tapu biçiminde her hak sahibinin yer ise bellidir.
Arsa tapusu ve normal tapu olarak bilinen tapular arasında belirleyici bazı farklar bulunmaktadır. Bu farkları göz önüne aldığınızda, sahibi olduğunuz tapu çeşidine göre işlem yapmak da kolaylaşır. Arsa tapusu olarak bilinen tapu çeşidi olan kat irtifakı ve normal tapu olarak bilinen kat mülkiyeti arasındaki farklar ise şu şekilde karşımıza çıkar:
Kat mülkiyeti olarak da bilinen tapu çeşidi, arsa tapusu gibi iskandan önce toprak payı şeklinde verilmez, kat mülkiyeti tapusu iskan alındıktan sonra tapu özelliklerinin ve alanının yazılı olduğu tapu çeşididir. Arsa tapusunda görünen alan arsa şeklinde karşımıza çıkacaktır. Kat mülkiyeti tapusunda ise bu alan yapı şeklinde karşımıza çıkar. Kat mülkiyeti ve arsa tapusu çeşitleri arasında tapu rengi farkı vardır. Temelde kuralları belirleniş olan bu tapular aynı görünse de, kat mülkiyeti tapusunun rengi toz pembe bir renktedir ve bu yapının iskanının alındığını yani aldığınız alanı yapıya dönüştüğünü gösterir. Öte yandan arsa tapusu henüz iskanı alınmamış yani arsa olarak kalmaya devam eden yapıları gösterdiğinden, rengi açık mavi olarak karşımıza çıkar.
Kat irtifakı yani arsa tapusu çeşitlerinde alan bilgileri arsanın alanı ile ilgilidir ve metrekaresi gibi özel bilgiler bu tapu çeşidinde bulunmaz. Kat mülkiyeti tapuları ise alanı, çeşidi ve kat hakkı gibi birçok özel bilginin yazılı olduğu tapu çeşitleridir. Kat mülkiyeti tapu çeşitlerinde kat hakkı gibi ortak alan hakkı da yazılıdır. Ortak kullanılan alanların yani binalarda merdiven boşlukları gibi yerlerin hakları da bulunur. Arsa tapusunda ise yalnızca yüzdelik olarak pay hakkı yer alır.
