KİRA KONTRATI NEDİR?
Kira kontratı, bir mülkün sahibi ile mülkü geçici olarak elinde bulundurmak isteyen bir kiracı arasında yazılır. Kira sözleşmesi bir diğer adıyla kontratı basit bir evrak gibi görünse de, esasında taraflar arasında ilgili mülke ait sorumlulukların yazılı hale getirildiği bir anlaşma olduğundan oluşabilecek herhangi bir anlaşmazlıkta direkt olarak ona başvurulur.
KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL HAZIRLANIR?
Kira sözleşmesi, mülk sahibi ya da mülk sahibinin vekalet verdiği kişiler tarafından özel olarak da hazırlanabilir. Kira sözleşmesi 3 bölümden oluşmaktadır:
1) KİRALAMA BİLGİLERİ
Bu kısımda mülkün cinsinin, adresinin ve mülk sahibinin iletişim bilgilerinin yer alır. Ayrıca kiralama sürecinin başlangıcı, bitişi ve kira bedeli gibi bilgiler de yer alır.
2) MÜLKTE YER ALAN DEMİRBAŞLAR
Bu bölümde, kiralanan mülkün içerisindeki eşyalar, abonelik sayaçları ve posta kutusu ile anahtar da kira sözleşmesi vs. yer almaktadır.
3) GENEL KOŞULLAR
Mülk sahibinin talepleri, kiranın yatırılacağı banka hesabı ve mülk içinde yapılacak tadilatlar gibi bilgiler bulunur.
Kira sözleşmesi hazırlanıp imzalandıktan sonra bir nüshası ev sahibinde, bir nüshası ise kiracıda kalır.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE İMZA YETKİSİ KİMDEDİR?
Kira sözleşmesinde imza yetkisi, mülk sahibi ve kiracıdadır. Mülk sahibi, vekalet aracılığı ile imza yetkisini başkasına devredebilir. Kiracı ise ev sahibinin kabul ettiği durumlarda vekalet aracılığı ile başkasına imza attırabilir.
Ancak 18 yaşından küçüklerin, kısıtlıların ve ayırt etme gücüne sahip olmayanların kira sözleşmelerinde imza yetkisi yoktur.
KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL FESHEDİLİR?
Evini kiraya vermeyi düşünenler ve ev kiralamak isteyenler için en kritik sorulardan olan “Kira sözleşmesi nasıl feshedilir?” sorusudur.
Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre fesih işlemi farklı şekillerde gerçekleşebilir.
6098 numaralı ilgili kanunun 347. maddesine göre belli süreli kira sözleşmelerinde fesih, kiracının kontrat bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirimde bulunmasıyla gerçekleşebilmektedir. Bildirimde bulunulmadığında ise kira kontratı 1 yıl süreyle yenilenmektedir. Mülk sahibi ise ilgili sözleşmenin sona ermesi ile fesih gerçekleştirememektedir.
Mülk sahibinin kira kontratını feshedebilmesi için ilgili evrakın 10 yılı doldurmuş olması gerekir. Uzama süresi olarak nitelendirilen, 10 yıldan sonraki her 1 yılda ev sahibi, kontratın bitiminden 3 ay öncesinde bildirimde bulunarak kiracının evden çıkmasını isteyebilir. Bu sözleşme belirsiz süreli olduğunda ise kiracı daima kira kontratını feshedebilir. Bu durumda ise ev sahibinin ilgili kira kontratı üzerinden 10 yıl geçmesini beklemesi gerekir.
Ev sahibi, mülkü satın alan yeni kişiden veya kiracıdan kaynaklı bir sebep ile dava yoluna giderek sözleşmeyi feshedebilir. Buna ek olarak mülk sahibi gayrimenkulü konut veya işyeri olarak kullanmaya, yeniden imara açmaya veya tamir etmeye ihtiyaç duyuyorsa, dava açarak fesih yoluna gidebilir.
İlgili mülkü başka biri satın aldığında, gayrimenkulü kullanma ihtiyacı ortaya çıkarsa da ilgili evrak feshedilebilir. Mülkün yeni sahibinin, gayrimenkulün satın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Bunun yanı sıra 6 ay sonra açılan dava ile beraber fesih uygulanmasını talep etmesi gerekir.
Kiracı, evi belli bir tarihe kadar boşaltacağını yazılı halde beyan ettiği halde boşaltmamışsa ev sahibi, kira kontratını feshetmek üzere icra yoluna başvurabilir. Kiracının kira bedelini ödememesi gibi bir durumda da mülk sahibi, dava yoluna başvurarak kira kontratının feshini talep edebilir.
KİRA KONTRATI HANGİ DURUMLARDA GEÇERSİZDİR?
Kira kontratı, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olan konularda kesin olarak hükümsüz kılınır.
Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.
Bu süreçten sonra kira sözleşmesinin beş yılı doldurup doldurmadığı oldukça kritik. Peki beş yılın sonunda kira ücreti nasıl belirleniyor? Mahkeme süreci nasıl ilerliyor? Masrafları hangi taraf üstleniyor?
Kiracı oturduğu evde beş yılını doldurduktan sonra ev sahibi kira ücretine ne kadar zam yapabilir?
Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa, bu soruya; “Bir kira sözleşmesi beşinci yılını doldurduktan sonra kiraya verenin kira tespit davası dediğimiz bir hakkı doğuyor. Buna göre, ev sahibi, beşinci yılın dolmasıyla kira tespit davası açarak kiralanan taşınmazın kirasının rayiç değerine çıkarılmasını talep edebilir. Burada belirlenecek kira bedeli üzerinden kira sözleşmesi devam edecektir. Ancak bu yeni kira ücretinin hesaplanmasında kiracının eski kiracı olması nedeniyle mahkeme tarafından yüzde 10 ila 20 arasında hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır” cevabını verdi.
Taraflar beş yılın ardından kira ücretinde anlaştılar diyelim… Sonraki zam dönemlerinde artış oranı nasıl belirleniyor?
“Yasa koyucu tarafından geçici madde ile iki kez yüzde 25 sınırlaması getirildi. Eğer beşinci yılın sonunda kira bedeli taraflar arasında tekrar anlaşma ile belirlendiyse, bir sonraki kira artış döneminde hangi kural geçerliyse o uygulanmalıdır” diyen Ümit Yasin Kısa, “Eğer kira bedeli belirlendikten sonraki artış döneminde yüzde 25 veya başkaca bir sınırlama getirilmişse bu sınırlama uygulanacaktır. Eğer böyle bir sınırlama getirilmemişse kanundaki genel sınırlama olan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre kira artışı yapılması gerekecektir” ifadelerini kullandı.
Anlaşmazlıkların çözümü için 1 Eylül’den itibaren arabulucu sistemi devreye girdi. Arabuluculuk süreci nasıl işliyor?
Ümit Yasin Kısa, “Arabuluculuk uygulaması kira uyuşmazlıkları için genişletildiğinden bu yana kiraya veren ile kiracıların arasındaki uyuşmazlıklar öncelikle arabuluculuk müzakeresi ile sonuçlandırılmaya çalışılıyor. Arabuluculuk sürecinin işletilebilmesi için kim dava açmak istiyorsa o taraf veya avukatı öncelikle adliye arabuluculuk bürosuna başvuru yapıyor. Akabinde atanan arabulucu taraflarla ve/veya avukatlarıyla iletişime geçerek toplantı için ortak bir gün belirliyor” dedi. Kısa, şöyle devam etti:
“Taraflar toplantı gününde bir araya gelerek uyuşmazlıklarını çözmek için toplantı yapıyorlar. Sistemin sorunları tam olarak çözmede işe yarayıp yaramadığını söylemek için henüz erken. Ancak genel gözlemim şu ki özellikle kiraya verenler uzun yargılamalardansa arabuluculukta anlaşmak istiyor. Ne var ki kiracılar yargılamaların da uzun sürmesine güvenerek buna yanaşmıyor. Ancak bunun aksine tarafların anlaştığı uyuşmazlıklar da gördüm.”
Bilirkişilerin kira bedellerini belirlerken hangi faktörleri göz önünde bulundurduğu da merak konusu...
Kısa, bilirkişinin kira bedelini nasıl belirlediğine dair şu önemli bilgilerin altını çizdi:
“Bir kira tespit davası açıldıktan sonra gerekli belgeler ve bilgiler dosyaya toplandıktan sonra mahkeme tarafından kira bedelinin hesaplanması için dosya bilirkişiye tevdi edilir. Bilirkişi tarafından kiralanan taşınmazın durumu da gözetilerek aynı bölgede ve aynı nitelikteki taşınmazların kira ücretleri tespit edilir. Burada bilirkişiler tarafından aynı bölgede aynı nitelikteki taşınmazların kiralık ilanları incelenir, varsa kiralanan taşınmazların bedelleri tespit edilir ve buna göre dava konusu taşınmazın kira bedeli belirlenerek kanaatleri mahkemeye sunulur.”
Kira tespit dava sonucunda bedel 12 bin lira çıkarsa neler yaşanır? Kiracı geriye dönük farkı ödemek zorunda mıdır?
Ümit Yasin Kısa, “Mevcut kira bedelinin üzerinde bir tutara hükmedilirse yargılama giderlerinden davalı taraf sorumlu olacaktır. Bunun yanında kiracının geriye dönük olarak da kira bedelimi ödemesi gerekecektir” dedi.
Kısa, “Kira tespit davalarında mahkemece belirlenen kira bedeline kararın kesinleşmesinden itibaren temerrüt faizi yürütülmektedir” bilgisini de ekledi.
Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların aklındaki bir diğer soru da şu: Dava tahminen ne kadar zamanda sonuçlanır?
"Türk yargılamasında bir davanın süresinin ne kadar olacağını önceden tahmin etmek oldukça zordur" diyen Ümit Yasin Kısa, "Hakimin izinli olması, bilirkişi raporunun ne kadar sürede sunulacağı, delillerin ne kadar sürede toplanacağı, mahkemenin dosya yoğunluğu, duruşmalar arasındaki süre vb. birçok etken mevcuttur. Ancak kabaca istinaf yargılaması ile birkaç yıl sürebileceğini öngörmek mümkün" dedi.