Coşkun Çelik / Günboyu
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası''ndan (TCMB) yapılan açıklamaya göre, Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2017=100), 2023 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 8,4 oranında artarak 767,9 seviyesinde gerçekleşti.
Mevcut piyasa koşullarında ev alabilmek, milyonlarca vatandaş için bir hayal olmanın ötesine gidemezken, ortalama bir otomobil fiyatları dahi orta sınıf tarafından ulaşılabilecek seviyenin çok üzerinde seyir etmekte.
Fiyatlardaki artışa karşın, konut satışları son yılların dip seviyesini görmüş bulunuyor. Geçtiğimiz ay Türkiye genelinde yalnızca 105 bin daire el değiştirirken, bu rakam son 9 yılın en düşük verisi olarak kayıtlara geçti. TCMB tarafından yapılan açıklamada, "İstanbul, Ankara ve İzmir’in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2023 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre, sırasıyla 7,6, 9,5 ve 9,6 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 138,3, 142,1 ve 142,6 oranlarında artış göstermiştir." ifadelerine yer verildi.
EKONOMİ yazarı Alaattin Aktaş, "Konut piyasası daralma eğiliminde..." başlıklı yazısı ile söz konusu gelişmeleri değerlendirirken, gayrimenkul almayı düşünen vatandaşlara yönelik de yol gösterici analizler paylaştı.
İşte Aktaş''ın yazısından öne çıkanlar...
Konut piyasası son dokuz yılın en kötü ikinci mart ayını geride bıraktı. Mart ayında 105 bin konut el değiştirdi. Bu, 2019 ile birlikte son dokuz yılın en düşük sayısına işaret ediyor.
TÜİK''in açıkladığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kaynaklı verilere göre mart ayında el değiştiren 105 bin konut, geçen yıldan yüzde 21 daha az. Geçen yılın mart ayında 134 bin konut alımı gerçekleşmişti.
Bir detay daha verelim. Martta alım satıma konu olan 105 bin konutun 25 bini ipotekli, 80 bini diğer alımlardan oluştu.
Konut alım satımında en önemli detay ise el değiştiren konutların ne kadarının ilk el olduğu. Toplam sayının pek önemi yok, sektörü sürükleyecek olan ilk el alım satım. Buna göre mart ayında alınan 105 bin konutun 33 bini ilk el, 72 bini ise ikinci el konutlardan oluşuyor.
Mart ayındaki durum böyle...
İlk çeyrekte oluşan tablo da geçen yılın altında kalındığına işaret ediyor. Ocak-mart döneminde el değiştiren konut sayısı yüzde 11.5 azalarak 283 binde kaldı.
BU EĞİLİM SÜRECEK GİBİ...
Konut piyasasını öyle birkaç aylık gerçekleşmeyi göz önünde bulundurarak değerlendirmek pek sağlıklı sonuç vermeyebilir. Ne var ki ekonomideki genel gidişata bakarak piyasadaki daralma eğiliminin devam edeceğini söylemek pek yanlış olmasa gerek.
Bir kere fiyatlar, konut alma niyetinde olanların bu düşünceden tümüyle uzaklaşmasına yol açacak boyuta geldi. Fiyatların böylesine rekor bir artış göstermesinin bir dizi nedeni var tabii ki.
Maliyetler çok arttı, doğru. Ama maliyetin çok ötesinde bir konut fiyat artışı var ve bu başka etkenler tarafından tetiklendi. Finansal yatırım araçlarının getirisi çok düşük kalınca tasarruf sahipleri konutu eskiye kıyasla çok daha önemli bir yatırım aracı olarak görmeye başladı. Bu yaklaşım adeta zincirleme bir reaksiyon oluşturdu.
Konut talebi arttıkça fiyatlar arttı, fiyatların arttığını görenlerin de konut talebi...
Öyle bir duruma gelindi ki, konut fiyatları inanılmaz boyuta ulaştı. Kıyıda köşede biraz birikimi olmayan iyi gelirli sayılabilecek birinin bile konut alma olanağı kalmadı. Bankalar da krediyi büyük ölçüde kesince konut almak iyice zora girdi.
FİYATLAR ZİRVEYİ GÖRDÜ MÜ?
Konut fiyatları çok yükseldi ve sanki zirveye ulaştı gibi. Merkez Bankası bugün şubat ayının konut fiyat endeksini açıkladığında bu konuda daha iyi fikir sahibi olabileceğiz.
Ancak fiyatların nominal olarak düşmese bile bir süre öncesinde olduğu gibi rekor düzeyde artış göstermeyeceğinin başka işaretleri var.
Konut fiyatlarında böylesine hızlı artışa yol açan etkenler devreden çıkıyor.
Bu etkenlerin başında finansal yatırım araçlarının getirisinin enflasyonun çok çok altında kalması geliyordu.
Oysa şimdi döviz yükselme eğiliminde ve beklenti bu yükselmenin daha da hızlanacağı yönünde.
Mevduat faizleri hızla yükseldi. Ayrıca kur koruma mevduat hesaplarında tavan faiz uygulamasına son verilmesiyle birlikte bu hesaplar da eskiye göre çok cazip hale geldi.
Bu durum, özellikle küçük tasarruf sahiplerinin para denkleştirip kredi kullanıp konut alma peşinde koşmalarını sona erdirecek, nitekim erdiriyor da...
Dolayısıyla konut talebi büyük ölçüde kırılacak.
Konut arzı zaten yeterince var. Konut sektöründe alım satımı belirleyen talep. İşte talebin azalması önümüzdeki dönemde etkisini daha fazla hissettirecek ve konut alımı görece düşük seyredecek.
KONUT FİYATLARI DÜŞER Mİ?
Talebin azalması acaba konut fiyatlarının gerilemesini sağlar mı, merak edilen bu.
Konut fiyatlarında genele yayılan bir fiyat düşüşü olasılığı pek güçlü görünmüyor. Hele hele yüksek fiyattan edinilmiş konutların zararına elden çıkarılması ancak zorunlu nedenlerle olabilir. Bu yüzden de konut fiyatları uzunca bir süre yataya yakın seyredecektir.
Ama özelliği olan konutlar, belli konumda bulunan konutlar yüksek fiyatla satışa sunulabilir, bunlar alıcı da bulabilir. Bu tür istisnalar her zaman için söz konusu olacaktır.
BÖLGELERE GÖRE FARKLILIK ARTABİLİR
Bu arada depremin Türkiye''de tüm dengeleri değiştirdiği gerçeğini de kabul etmek gerekir. Deprem yüzünden belli bölgelerdeki konut talebi daha hızlı düşebilir, hatta buralarda arz çok artabilir; belli bölgelerde ise tam tersi gözlenebilir.
İşte bu durum fiyat değişim hızının depremden dolayı bölgeden bölgeye çok farklı oluşması sonucunu doğurabilir.