İnşa edilen konut ve iş yerlerinin, kullanıma hazır halde, ÜÇ YIL süresince elden çıkarılmamak koşulu ile yurt dışında ikamet eden kişi ve kuruluşlar ile yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşlarına ilk teslimleri katma değer vergisinden belli koşullarda istisnası 2017 yılından beri uygulanmaktadır. 2022 yılında yapılan değişiklikle BİR YILLIK süre ÜÇ yıla çıkartıldı. İstisna nedeniyle konut satıcılarına yüklendikleri katma değer vergisi belirlenen genel usul ve esaslara göre iade edilmektedir.
Yapılan yasal düzenleme
Resmî Gazetenin 08.03.2017 tarih ve 30001 sayısında yayınlanan 6824 Sayılı Kanun'un 7'nci maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13'ncü maddesinin 1'nci fıkrasına aşağıda açıklanan (i) bendi eklendi. 7394 sayılı Kanunun 10'ncu maddesiyle de 01.05.2022 tarihinde yürürlüğe girmek üzere BİR YIL olarak uygulanmakta olan süre ÜÇ YIL olarak yeniden düzenlendi. Buna göre;
*Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek kaydıyla,
*Gelir Vergisi Kanunu'nun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları,
*Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir işyeri ya da daimî temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri,
Katma değer vergisinden istisna edildi.
Şu kadar ki; kanunda belirtilen bu bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı zincirleme (müteselsilen) sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin ÜÇ YIL içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.
İstisna kapsamındaki taşınmazlar
Bu istisnadan ilk defa teslim edilen ve kullanıma hazır konut ve işyeri alınlar yararlanmaktadır. Arsa ve araziler ile inşaatı devam eden binalar istisnanın kapsamı dışındadır. Yayınlanan 12 seri no.lu Katma Değer Vergisi Tebliği'nde binanın yapı ruhsatının mevcudiyeti de istisna şartı olarak aranacağı, yapı ruhsatında, konut, dükkân, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk vb. şekilde konut veya işyerinin tanımlanmış olmasının yeterli olacağı, binanın bağımsız bölümlü konutlar şeklinde olabileceği gibi kapsamlı bir işyeri de olabileceği açıklanmıştır. Yapı kullanma izni henüz alınmayan konut ya da işyerlerinin ise kullanıma hazır olduğunu kanıtlayan belgelerinin yani başvurulup henüz yapı kullanma izin belgesi alınması alıcı ve satıcı arasında belgelendirilmelidir.
İstisna ilk defa teslimlerine uygulanacaktır
İstisnadan yararlanmak için; satışı yapılan konut veya işyerinin ilk defa teslim edilen bina, bağımsız bölüm ya da işyeri olması gerekmektedir. Katma değer vergisi istisnası söz konusu olduğu için konut ya da işyerinin ticari olarak inşa edildiği ve İkinci el konut, bağımsız bölüm ya da işyerlerinin bu istisna uygulanmayacağı açıkça görülmektedir.
Konut ya da işyerlerini KDV'siz olarak alabilecek TÜRK vatandaşları
Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanacaktır. Ancak, 6 Aydan fazla yurt dışında yaşayan resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanmamaktadır.
İstisnadan faydalanabilecek Türk vatandaşının;
*İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,
*Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması,
*Çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması,
Koşulları birlikte aranmaktadır.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak alıcı Türk vatandaşından,
*Yukarıda yer verilen şartları sağlayan ikamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu,
*Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu,
*Gelir Vergisi Kanunu'nun 3'ncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını, gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belgeyi,
Konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
Konut ya da işyerlerini KDV'siz alabilecek yabancı uyruklu gerçek kişiler
Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler, katma değer vergisiz olarak yeni konut veya işyeri satın alabilmeleri için Türkiye'de yerleşmiş olmamaları gerekir. Türkiye'de yerleşme koşulları Gelir Vergisi Kanunu'nun 4 ve 5 inci maddelerinde düzenlenmiştir. Benzer uygulama katma değer vergisi uygulaması için de geçerlidir.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak konut satıcıları; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak;
-Yerleşik olduğu ya da uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini yoksa çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini,
-Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye'de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi,
Konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almaları gerekir.
Türkiye'de kanuni ve iş merkezi olan yabancı kurumlar bu istisnadan yararlanamayacağı
Gayrimenkul hukukumuza göre; kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan kurumlar da katma değer vergisiz konut veya işyeri alama hakkına sahiptirler. Kanuni merkezden amaç, vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen merkezdir. İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin bilfiil toplandığı ve yönetildiği merkezdir. İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler, alıcıların istisna kapsamında olduğunu belgelendirmek için;
-Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi,
-Kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi,
Konut veya işyeri teslimlerinden önce alıcıdan almaları gerekmektedir.
İstisnadan yararlanılmayacak özel durumlar
Bilindiği gibi; yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebiliyorlar. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez dair sınırlayıcı hüküm bulunmaktadır. Bu özel kanun hükümleri; 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu'nun 4'ncü, maddesi, 6491 sayılı Petrol Kanunu'nun 22'nci, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu'nun 8'nci maddelerindeki sayılanlar dışındakiler yabancı şirketler ve diğer yabancı tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmeleri olanaklı değildir.
Tapu Kanunu'nun 35'nci maddesindeki sınırlama kaldırılmadığı için Türkiye'de şubesi veya daimî temsilcisi bulunmayan yabancı şirket özel bir kanun kapsamında Türkiye'de taşınmaz edinme imkanına sahip ise, bu yabancı şirkete yapılacak konut veya işyeri tesliminde KDV istisnası uygulanabilecek, böyle bir imkan yoksa taşınmaz alımı yapılmayacağı için istisnadan da söz edilemez.
Bedel döviz olarak Türkiye'ye getirildiği belgelendirilmelidir
Bu istisnadan yararlanmanın en önemli koşulu; konut veya iş yeri tesliminde döviz bedelin en az %50'sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının ise en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesidir.
İstisna kapsamında satıcıya ödenecek katma değer vergisi iadesi, bu bedelin tamamının Türkiye'ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra katma değer vergisi iadesine hak kazanacaktır. Dövizin, Türkiye'deki bir bankaya transfer edilerek banka dekontu ile belgelendirilmesi gerekir. Kolaylık sağlanması bakımında ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılabilmektedir. Kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye'ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile belgelendirilmesi gerekir.
Alıcılar dışındaki gerçek veya tüzel kişiler tarafından bankalar aracılığıyla satıcıların hesabına yapılan döviz transferleri de kabul edilmektedir. Buna göre;
-Döviz transferine ilişkin banka dekontunda alıcıya ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgilere yani proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarasına yer verilmesi ve
-Dövizi transfer eden gerçek veya tüzel kişiler tarafından, transfere konu tutarın alıcı adına gönderildiğine dair satıcıya, alıcı ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgileri (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) içeren bir muvafakatname verilmesi
Kaydıyla istisna uygulamasında Türkiye'ye getirilen döviz olarak kabul edilir.
Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye'ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye'ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.
Diğer taraftan, dövizin Türkiye'ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye'de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.
Ancak Kanunun Kanunu'nun Resmî Gazetede yayımlandığı 8/3/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye'ye getirilen döviz olarak değerlendirilemiyor. Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye'ye getirilen döviz olarak kabul edilir.
Bütün bu koşullar yerine getirildikten sonra katma değer vergisi iadelerin genel hükümler dahilindeki usul ve esaslara göre iade işlemi yapılır.
Konut ya da iş yerinin üç yıl içinde alıcısı tarafından satılması istisna hakkını ortadan kaldırır
İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerlerinin 01.05.2022 tarihinden önce bir yıl, bu tarihten sonra ise 3 yıl içerisinde elden çıkarılması istisnanın ihlal nedenidir. Buna göre; işyeri veya konut alıcısı KDV Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13/i maddesi kapsamında katma değer vergisiz olarak aldığı konut veya işyerini, istisnanın uygulandığı tarihte düzenlenen katma değer vergisiz alış faturasının düzenlendiği tarihten itibaren dönemine göre 1 yıl veya 3 yıl içinde elden çıkarırsa, bu istisna nedeniyle alınamayan katma değer vergisi elden çıkarandan 6183 sayılı Kanuna göre tecil faizi ile birlikte geri alınacaktır.
İstisnadan haksız yere yararlanılmışsa
İstisnadan yararlanmaması gerekirken yararlandırılarak KDV ödemeksizin yapılan işlemler ile ilgili zamanında alınmayan vergi, vergi, ziyaı cezalı olarak konut veya işyeri satıcısından aranacağı gibi, müteselsil sorumluluk kapsamında konut veya işyeri alan kişi veya kurumdan da aranabilecektir. Tarafların haklı gerekçeleri halinde birinin yek diğerine rücu hakları bulunmaktadır.
Ancak, katma değer vergisi istisnasının uygulandığı ayda devreden katma değer vergisi varsa ve haksız istisna uygulaması kaldırıldığında, incelemenin yapıldığı tarihe kadar devreden katma değer vergisi ödenecek katma değer vergisine dönüşmüyorsa, tarhiyatı yapılmayacağı, ceza ve gecikme faizi doğmayacağı, sadece mükellefin devreden KDV'sinin azaltılması ile yetinileceği Tebliğde de açıkça belirtilmiştir.
Bu durumda işyeri veya konut alıcısının vergi dairesi tarafından izlenmesinin bir gerekçesi kalmamaktadır. Doğal olarak, devreden katma değer vergisi azalan satıcı, buradan doğan zararını tazmin için alıcıya genel hükümler dairesinde başvurabilir.
Türk vatandaşlığının bedeli 400 bin dolar
Artık Türk Vatandaşlığı da döviz karşılığında satılıyor. Türk vatandaşlığı için istenilen gayrimenkul değeri "Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" ile 1.000.000 Dolardan 250.000 Dolara indirilmişti. Bu kez Cumhurbaşkanı imzasını taşıyan ve 13 Mayıs 2022 tarih ve 31834 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan Yönetmelik ile Haziran 2022 tarihinden itibaren 400.000 Dolara çıkartıldı.
Vatandaşlık haraç mezat satılık, ver 250.000 Doları al vatandaşlığı!