Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu, ayrıca tapu harcının yüzde 1’inin altına çekilmesi çağrısında bulundu.
Kalyoncu’yla konut talebinden yabancıya satışa ve arsa üretimine kadar pek çok konuyu konuştuk.
2023’le ilgili öngörülerinizi alabilir miyiz? Bu sene ekonomi ve gayrimenkul sektörü adına nasıl geçer?
Aslında olumlu bir tablo görüyoruz. Hatırlanacağı üzere emtia fiyatlarında ciddi yükselişler, kur noktasında belirsizlikler vardı. Bu belirsizliklerin azaldığını gözlemliyoruz.
Şu anda bizim iş dünyası olarak en önemli konu başlığımız enflasyonla mücadele. İkinci sırada maliyetleri yönetme geliyor. Biz bu yönde önemli adımlar atıldığını müşahede ediyoruz. Biz de hamlelerde bulunuyoruz. Aslında fırsatçılığı önleme adına her sektör kendi üzerine düşeni yapmalı. Biz bunu yapıyoruz. Çünkü GYODER olarak sektörümüzün imajını, itibarını birkaç firmanın zedelemesine izin veremeyiz. Malum bizim sektörümüz konut üretiyor. Konut en temel insani ihtiyaçların başında. Dolayısıyla Türkiye ekonomisinin enflasyon noktasında olumlu yönde seyredeceğini öngörüyoruz. Tabii önümüzde seçimler var. Bazı yatırım kararlarının seçim sonrasına bırakıldığını anlıyoruz.
Yatırımlar öteleniyor.
Evet. Şu anda “Bir seçimi görelim öyle hareket edelim” durumu var. Ama bizim öyle bir durumumuz yok. Çünkü günün sonunda biz ülkemize güveniyoruz. Biliyoruz ki Türkiye nüfusuyla, güçlü altyapısıyla fırsatlar ülkesi. Burada mühim olan doğru şartlarda ve koşullarda doğru işi yapmak.
Yatırım hususunda güzel haberler de var, zannediyorum.
Yabancı yatırımcı ilgisi tekrar tetiklendi, arttı. Örneğin bir İtalyan firma ülkemizle yakından ilgileniyor. Büyük bir yatırım fonu olup 40 milyar dolara varan portföyüyle biliniyor. Bu fonun başında bulunan isim gayrimenkul zirvemize geldi. İtalyan firma Türkiye’ye bakıyor. İnanın, yabancılar seçimleri bize göre daha az önemsiyor. Şu dönemde yabancı ilgisinden ötürü danışmanlık firmalarının, gayrimenkul değerlemesi yapan şirketlerin işlerinin daha da arttığını görüyoruz. Gayrimenkul tekrar parlayan yıldız olmaya devam edecek. Buna sadece konut olarak bakarsak hata yaparız. Şu muhakkak ki birçok gayrimenkul yatırım alanı var. Sözünü ettiğimiz alanlar gayrimenkul yatırım fonları, sertifikaları, ortaklıkları olarak sıralanabilir. Bunları çeşitlendirmek, insanlara gayrimenkule dayalı güvenli yatırım araçları sunmak bizim derneğimizin ana amaçlarından birisi.
Bu sene için kaç konut satışı bekliyorsunuz?
Satış adedinin bir milyon 500 bini geçeceği kanısındayız.
Yabancı satışı ne olur?
Yabancıya satış bir miktar azalabilir.
Konuta en çok ilgi kimlerden gelir?
Ruslar alımlara devam eder. Bunlar daha çok Antalya ve Muğla’dan konut edinme yoluna gider.
PPP (Public Private Partnership) modelini öneriyorsunuz. Bu model konut arzını ve fiyatını nasıl şekillendirir?
Biz gayrimenkul firmalarının satmaya değil de kiralamaya yönelik konut üretecekleri model ortaya koyduk. Burada arsa maliyeti sıfırlandığı takdirde 15 yılda kendini ödeyen bir yatırım olduğunu görüyoruz.
PPP modeliyle şehirlerde kiralık konut stoku oluşturulacak. Manipülasyonun önüne geçilecek. Devlet teminatında, kontrolünde ilerlenecek. Burada kritik konu arsa kısmını çözmek. Sektörümüz bu noktada iş modelini değiştirmeye, yenilikçi olmaya tabiri caizse inovasyon ortaya koymaya hazır. Yap-sat yönetimini tercih ettiğimiz takdirde biz koyduğumuz parayı 5 yılda alıyoruz. Burada ise parayı almamız 15-20 yılı buluyor, bulacak. Biz, vadelerin uzamasını da kabul ediyoruz çünkü gelir kaynaklarımızı çeşitlendiriyoruz. Konut bizim için milli bir mesele olup Togg örneğinden yola çıkıyoruz. Togg’un hissedarlarının 15 yıl kâr dağıtımı almayı reddettikleri ortada. Biz de onlar gibi bir adım atmayı amaçlıyoruz. Konut meselesine böyle bakıyoruz. İhtiyacımız olan arsa ve fonlama. Bu konuda gerekenler yapılırsa Türkiye’de yeni bir devrim başlayacak.
Öyle anlıyoruz ki PPP önerinize devlet de sıcak bakıyor. Belirlenmiş bir takvim var mı?
Tabii ki. Seçimlere 3-4 ay var. Seçimlerin ardından bu konu, PPP modeli ele alınacak.
Konutta yeni rekorların kırılması için, 2 milyon hatta 3 milyon satış adedinin yakalanması için kamunun atması gereken ilave adımlar nelerdir?
Burada gayrimenkul geliştiricisi üzerinde çok risk var. Evvela yerel yönetimlerle süreçler daha güvenilir, öngörülebilir ve denetlenebilir şekilde yürütülmeli. Ardından dijital ruhsat dönemine geçilmeli. Bu, ruhsat alma sürecinde çok belirsizliği ortadan kaldıracak ve adaletsizliği yahut eşitsizliği ortadan kaldıracak bir adım olacaktır. Arsa, temini, üretimi de çok önemli. Arsa üretilebilen bir şey. En büyük arsa sahibi ise devlet. Gelinen aşamada devletin yeni arsalar geliştirmesi, iyi bir planlama yapması gerektiği ortada.
Bu noktada kentsel dönüşüm bir alternatif olabilir mi?
Kentsel dönüşüme harcanan paranın çok daha düşüğüyle yeni alanlar üretileceği, oralara yönelim görüleceği unutulmamalı. Yatırımcılar için Marmara Bölgesi önemli. İstanbul’a Marmara’yla beraber bakalım. Yollar, köprüler ve tünellerle Marmara’yı bir bütün olarak ele alalım. Osmangazi’den Çanakkale köprüsüne kadar olan hinterlanttan söz ediyoruz. Burası Türkiye’nin yeni şehirleşme alanıdır. Bu konuyu çok akıllıca ele almalı ve hem sektörümüz hem de toplumumuzu besleyen yeni alanlar üretmeliyiz.
Hükümet vergi indirimine gidebilir mi, gitmeli mi?
Şu anda öyle bir beklentimiz yok. KDV tüm taşınmazlarda yüzde 8. “Biz kazanalım, vergimizi de ödeyelim” diyoruz. Bizi burada zorlayan tek unsur tapu harcı. Denetlenebilir bir sistem olduğunda tapu harcının yüzde 1’in altına indirilmesi temennimiz.
